LOGEMENT – Est-il encore possible de devenir propriétaire en suisse ?
De moins en moins de résidents helvétiques sont propriétaires d'une maison selon les statistiques d'Eurostat, effectivement seul un suisse sur trois est propriétaire de son logement
La Suisse est un peuple de locataires. Les statistiques européennes d'Eurostat le confirment: seules l'Espagne et la Lettonie comptent davantage de locataires que la Suisse (63,2%), proportionnellement à leur population.
Analysons point par point les différentes raisons qui ne permettent plus à la classe moyenne helvétique d'accéder à la propriété de son logement…
…Et encore moins à l'investissement d'immobilier de rendement, qui pourtant représenterait pour eux le plus sûr moyen d'assurer leur retraite.
Retraite rendue précaire par les très graves problèmes que rencontrent actuellement les caisses de pension et qui iront en s'aggravant durant les années à venir, au point que seuls celles et ceux qui pourront présenter un capital de prévoyance vieillesse (LPP) supérieur à CHF 1'000'000.- et une pleine AVS (soit env.30% de la population) auront une chance de pouvoir vivre dignement en Suisse à leur retraite.
Les chiffres et l'analyse
Un Suisse sur cinq (22,6%) vit dans une maison individuelle
Un sur dix (10,8%) dans une maison mitoyenne, selon les données 2017.
Et la tendance est à la baisse: deux ans plus tôt, les propriétaires étaient un peu plus nombreux, avec un point de pourcentage en plus dans chaque catégorie.
Genève, Lausanne et Zurich sont les villes suisses à compter le plus fort taux de locataires. Neuf logements sur dix leur sont consacrés, montrent des chiffres publiés par l'Office fédéral de la statistique (OFS).
Genève pointe en tête avec un taux de locataires de 91,4%,
Lausanne (90,3%)
Zurich (89,9%)
Au niveau suisse, la part des locataires s'élève à 59%, selon les données cumulées entre 2012 et 2016 par l'OFS, dans le cadre de son recensement fédéral de la population.
Sur les 174 localités analysées par l'OFS, les locataires sont presque toujours majoritaires.
Locataires / propriétaires
La statistique sur le statut d'occupation décrit si un ménage privé occupe son logement à titre de locataire, de propriétaire ou par exemple, en tant que fermier ou usufruitier. Les analyses effectuées se rapportent aux caractéristiques des ménages et des logements.
Être propriétaire devient de plus en plus un privilège en Suisse
Acheter un bien immobilier est de plus en plus difficile en Suisse malgré la faiblesse des taux hypothécaires. Une étude publiée par Raiffeisen pointe notamment des prix qui continuent à augmenter.
Les taux hypothécaires ont battu des records à la baisse, avec des taux d'intérêt sur dix ans parfois inférieurs à 1%. Acquérir un logement devrait donc être plus facile aujourd'hui. Mais plusieurs facteurs viennent contrecarrer les plans des acheteurs potentiels.
Le premier est le prix des maisons et des appartements, qui continue de grimper dans toutes les régions de Suisse. Il a légèrement reculé au deuxième trimestre de l'année, par rapport au premier, mais a augmenté de 5% par rapport au deuxième trimestre 2018.
C'est la conséquence d'une offre limitée et d'une demande soutenue.
Un autre obstacle provient des restrictions réglementaires:
Les acheteurs doivent disposer de fonds propres à hauteur de 20% du prix d'achat, dont au maximum 10% peut provenir du deuxième pilier.
Or seule une minorité de la population remplit ces conditions, quel que soit le canton.
C'est à Genève que la part d'acquéreurs potentiels est la plus basse et dans le canton d'Uri qu'elle est la plus haute.
Le futur propriétaire doit encore pouvoir respecter la règle d'or selon laquelle le coût du logement ne doit pas dépasser un tiers des revenus, le calcul devant encore être réalisé sur un taux d'effort très élevé….
Toutes ces barrières se reflètent sur le taux de propriété, qui est actuellement en baisse: seuls 44% des ménages possèdent actuellement leur logement.
Malgré les prix d'achat souvent élevés, les Suisses rêvent de devenir propriétaires. Selon une étude publiée par Swiss Life, près des trois quarts des familles actuellement en location envisagent d'acquérir un logement dans les dix prochaines années.
Ce souhait est motivé «par la perspective d'une plus grande liberté de choix et souvent aussi par des coûts moins élevés», précise le spécialiste de la prévoyance.
Swiss Life rappelle, en citant Eurostat, qu'avec une proportion de logements en propriété de 43%, la Suisse affiche le taux le plus bas d'Europe en la matière.
Inaccessibles pour beaucoup
Même si de très nombreux Helvètes caressent le rêve de vivre «dans leurs propres murs», cet idéal reste souvent inaccessible pour une grande partie de la classe moyenne, en particulier dans des régions très prisées ou denses tel Genève par exemple, comme démontré par d'autres études précédemment.
Pour mieux comprendre le taux de propriétaire le plus bas du continent il convient également de prendre en compte les problèmes actuel des caisses de pension et les risques futurs.
Caisses de pension: le libre passage est en grande difficulté
La hausse du chômage accroît les tensions sur les fondations de libre passage, où sont placés les avoirs des chômeurs. La Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle lance l'alerte
Les chômeurs subissent une peine en deux temps. Non seulement leur revenu baisse, mais leur rente future sera réduite. Ils continuent de payer des cotisations pour la protection contre le risque de décès et d'invalidité́, mais ils ne peuvent pas verser des cotisations d'épargne.
En sortant de leur entreprise, ils quittent leur caisse de pension et leurs avoirs sont placés sur un compte de libre passage en attendant qu'ils retrouvent un emploi. Ce système est peu connu du grand public. Mais aujourd'hui les fondations de libre passage sont «menacées dans leur survie», a déclaré mardi devant la presse Manfred Hüsler, directeur du secrétariat de la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle (CHS PP).
Quel est l'enjeu pour les assurés ?
Pourquoi les risques augmentent-ils ?
Les institutions de libre passage gèrent 55 milliards de francs, répartis en quelque 2 millions de comptes. Cet argent y est parqué mais l'assuré ne peut y verser des cotisations même s'il le désirait.
Le problème des taux négatifs
Le besoin de s'adresser à une fondation de libre passage se produit lors du départ du salarié à l'étranger, de la gestion de l'épargne destinée à l'acquisition d'un logement ou pour répondre aux souhaits d'indépendants non affiliés à la prévoyance professionnelle obligatoire.
De nombreuses fondations de libre passage sont adossées à une banque ou à une assurance et offrent une bonne sécurité, selon un expert. Par contre, les fondations de libre passage indépendantes ne peuvent s'appuyer sur aucun établissement de ce type, si bien que si elles font faillite, tous les avoirs risquent d'être perdus.
«L'aggravation de la situation économique et de la persistance des intérêts négatifs devraient conduire de plus en plus de ces fondations à se retirer du marché́ et, dans le pire des cas, à des liquidations», prévient Manfred Hüsler. Les institutions de libre passage recevront de plus en plus d'argent en raison de la situation du marché du travail, mais elles ne peuvent pas en profiter. Par nature, comme les assurés n'y sont présents que temporairement, elles placent les fonds à court terme à des taux négatifs, mais la loi leur interdit de répercuter cet impact sur les assurés, selon la CHS PP.
Compte tenu de la difficulté à être accueillis par des fondations de libre passage, les chômeurs se tournent vers l'Institution supplétive (IS), une organisation à but non lucratif qui agit sur mandat de la Confédération. L'IS doit les accueillir, mais à des conditions peu favorables puisqu'elles sont au minimum légal. Elle gérait 14 milliards de francs à la fin de 2019. L'IS souffre aussi des taux négatifs que la loi l'empêche de reporter sur les assurés, indique Catherine Pietrini, vice-présidente de la CHS PP.
Un quart du capital de prévoyance en sous-couverture
Mardi, les autorités de surveillance ont aussi dénoncé le niveau jugé «trop élevé» des taux de conversion, qualifié de «risque prépondérant du 2e pilier», selon Catherine Pietrini. Le taux de 6,8% est inadapté aux conditions-cadres financières et démographiques. Il en résulte un effet de redistribution des assurés actifs au profit des retraités, qui atteint 7,2 milliards de francs en 2019.
La crise économique a pénalisé les caisses de pension même si elles étaient relativement bien préparées, selon Vera Kupper Staub, présidente de la CHS PP. Les réserves de fluctuations de valeur, lesquelles sont nécessaires pour affronter un krach boursier, atteignaient 65% de la valeur cible en fin d'année.
A la fin d'avril, un quart du capital de prévoyance est en découvert, contre 1% à la fin de 2019. Malgré l'ampleur des dégâts économiques liés à la pandémie, le taux de couverture atteint 105,6% à la fin d'avril, contre 111,6% à la fin de l'année dernière.
Des promoteurs immobilier, audacieux et responsables bousculent ce tableau pessimiste
Un tableau bien sombre pour la propriété individuelle en Suisse…
…Néanmoins il existe des promoteurs qui veulent permettre réellement à la classe moyenne helvétique d'accéder à la propriété de son logement et même aux micros-investisseurs de pouvoir investir dans l'immobilier de rendement.
HORIZON DORIGNY est un magnifique exemple d'une promotion durable, écologique de très grande envergure :
Huit bâtiments composent ce méga complexe immobilier – soit, respectivement : 4 x 7 et 4 x 3 étages -, complété par quatre arcades avec pignon sur rue, type bureaux et « surfaces commerciales ».
Trois immeubles sont destinés à la location par le fond de placement d'une grande banque suisse (600 lots) et un à la vente par appartement par ServiPier (200 lots).
La nature environnante riche en biodiversité et les accès facilités aux transports publics, comme à l'autoroute, sont les points forts de ce nouveau lieu de vie.
En témoignent sa future salle de fitness de 1'000 m2, et ses aménagements extérieurs de qualité : jeux d'eau, restaurant et un parc arborisé de plus de 6'000 m2 sont partie intégrante du développement, tout comme sa salle polyvalente de 400 personnes (pouvant accueillir pièces de théâtre, workshops et autres colloques professionnels).
Bénéficiant d'un terrain avec vue sur le lac Léman et les Alpes, « Horizon Dorigny » prône une architecture résidentielle, décarbonée, pérenne et orientée vers les échanges humains, favorisant ainsi les rencontres et la mobilité douce.
Le quartier est donc entièrement structuré en rues et places piétonnes.
Il est complété par un vaste parking souterrain offrant plus de 200 places de parcs, pour l'immeuble dédié à la propriété par étage.
Une visite sur le site de la promotion permet de parfaitement comprendre le projet qui propose d'acquérir des biens type « Loft de 30m2 » dès CHF 350'000.- avec 10% de fonds propres seulement… On comprend immédiatement toute l'attractivité d'un tel investissement
