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Analyse du Marché immobilier ancien en France

Analyse du Marché immobilier ancien en France

Dans un contexte social et économique difficile, l'immobilier demeure une valeur refuge, tant pour les investisseurs que pour les particuliers soucieux de mettre leur épargne à l'abri des fluctuations boursières, loin d'être rassurantes ces dernières années.

À fin juillet, le volume des ventes au niveau national continuait à progresser. Le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 839 000, en hausse de 15 % sur un an, dépassant le point culminant enregistré en février 2012 (Graphique ci-dessous).

Si les ventes sont reparties, c'est que les acheteurs n'anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour franchir le pas étant donné les taux d'intérêt historiquement bas. Les conditions de financement constatées depuis plusieurs mois favorisent cette augmentation des volumes. En effet, le pouvoir d'achat des ménages qui acquièrent un logement s'est amélioré depuis la baisse des taux et le renforcement du PTZ. Mais on peut craindre que cette demande ne provoque une augmentation des prix.

Toutefois, selon l'indice Notaires de France - Insee, au deuxième trimestre 2016, les prix des logements anciens sont stables par rapport au premier trimestre 2016, après trois trimestres de légère hausse. Cette stabilité recouvre cependant des situations différentes : les prix des appartements augmentent (+0,4 %), tandis que ceux des maisons, plus erratiques, se replient légèrement (-0,4 %).

Pour le deuxième trimestre consécutif, les prix des logements anciens s'accroissent sur un an : +0,6 % par rapport au deuxième trimestre 2015. Cette légère reprise concerne les mai-sons (+0,7 %) et aussi, pour la première fois depuis quatre ans, les appartements (+0,5 %).

En Île-de-France, les prix des logements anciens augmentent pour le deuxième trimestre consécutif (+0,8 % par rapport au premier trimestre 2016). Sur un an, les prix continuent donc de se redresser : +1,4 % entre le deuxième trimestre 2015 et le deuxième trimestre 2016. Cette reprise concerne à la fois les maisons (+1,2 % sur un an) et les appartements (+1,5 %).

En province, les prix des logements anciens se replient légèrement entre le premier et le deuxième trimestre 2016 (-0,5 %), après trois trimestres de légère hausse. Ils sont cependant plus élevés qu'un an auparavant (+0,3 %). En effet, les prix des maisons restent en hausse (+0,6 % entre le deuxième trimestre 2015 et le deuxième trimestre 2016), et la baisse des prix des appartements s'atténue encore (-0,5 % après -0,9 % au premier trimestre).

En termes de prix médians, les évolutions restent disparates d'un département à l'autre, le prix des appartements étant orienté majoritairement à la baisse, tandis que celui des maisons l'est majoritairement à la hausse. Cependant, certains secteurs géographiques comme l'Ile-de-France connaissent des inversions de la courbe des prix.

Au niveau des principales villes de province, à Bordeaux, Nantes, Toulouse, Marseille, Lille et Strasbourg par exemple, les prix des appartements anciens progressent entre 1 % et 6 %. En revanche, ils continuent de diminuer à Saint-Etienne (-4,1 %), Rennes (-1,2 %) et à Montpellier (-3,8 %).

Ainsi, bien que le marché s'améliore fortement, des disparités subsistent.

  • La projection des indices de prix à fin novembre 2016 à partir des avant-contrats sur l'ensemble de la France métropolitaine indique une hausse des prix aussi bien en appartements (+2 %) qu'en maisons (+2,7 %).
  • En province, l'indicateur avancé des appartements anciens augmente légèrement sur un an (+0,3 %). Les maisons suivent la tendance nationale avec +2,6 % sur un an.
  • En Ile-de-France, les prix des appartements devraient continuer leur lente progression dans les prochains mois. Le prix au m² atteindrait 5 380 € en octobre 2016, soit une variation de +1,8 % en un an. Après de légères oscillations au cours des derniers mois, le prix des maisons en Ile-de-France devrait retrouver en octobre le niveau enregistré un an auparavant (+0,5 % sur un an).

Source : CGEDD d'après bases notariales et DGFiP (MEDOC)
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mardi 20 novembre 2018
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